Составление генплана и учет ландшафта при строительстве дома. Генеральный план Генплан участка загородного дома требования

Прежде чем приобретать землю под строительство будущего дома, следует заранее составить генеральный план участка. Наличие этого документа является обязательным пунктом в процессе возведения дома и, помимо этого, генплан требуется для подведения к дому различных коммуникаций.

В обязательном порядке должен включать в себя генеральный план – документ, который определяет расположение всех построек, зон и инженерных сетей. В идеале генеральный план нужно разрабатывать параллельно с проектом дома, благодаря чему жилое здание можно спланировать с максимальным удобством. При выборе типового проекта необходимо учитывать те или иные особенности земельного участка.
Пример генерального плана земельного участка

Должна согласовываться с местными архитектурными органами, которые в процессе своей работы всегда руководствуются генеральным планом всего населённого пункта. Любые отклонения необходимо согласовывать с местной администрацией.

Как составить генеральный план земельного участка

1. Для начала необходимо определиться с тем, что именно будет возводиться на вашем земельном участке. Чтобы это сделать, требуется составить тщательный перечень объектов с указанием их приблизительных параметров, а также указать точное расстояние от соседских построек или до забора. После того, как данный перечень составлен, необходимо обозначить, в соответствии с какими санитарными нормами должна осуществляться постройка каждого объекта.
2. Затем необходимо сформировать постройки в масштабе 1:500 или 1:20000. Этот размер зависит от того, какой именно план будет выступать в качестве основы. Учитывая то, что участок можно отобразить при помощи нескольких видов планов (генеральный, опорный или ситуационный), следует заранее подумать о совмещении особенности рельефа и проводимых коммуникаций.
3. После этого нужно определиться с тем, каким образом будут располагаться постройки на вашем участке. Для этого следует обратить внимание на особенности рельефа, коммуникаций, а также возможности расположения объектов на определённом расстоянии друг от друга. Прежде всего, следует располагать самые крупные по занимаемой площади объекты, учитывая при этом различные уклоны и провалы на участке.
   Одновременно с расположением плана можно составить

Любое капитальное строительство или прокладку инженерно-технических сетей на земельном участке невозможно осуществить без предварительной разработки генерального плана.

Генеральный план земельного участка – это важнейший проектный документ, регламентирующий все работы по планировке, застройке, реконструкции на конкретном участке.

В нем учитываются все нюансы до мельчайших деталей.

Основой генерального плана является чертеж определенного масштаба, где на графическое изображение местности накладывается план будущего объекта капитального строительства.

Разработка генерального плана преследует две основных цели:

• согласование с уполномоченными органами власти возведения на участке капитальных строений и прокладки инженерных коммуникаций;
• оптимальное расположение на земельном участке жилого дома, хозяйственных построек, элементов ландшафтного дизайна, объектов озеленения и т.д.

Образец генерального плана можно получить в местных органах власти, однако хозяева участков обычно заказывают данную услугу у лицензированных кадастровых инженеров. За сравнительно небольшую денежную сумму специалист грамотно составит план участка и в кратчайшие сроки согласует его с земельными инстанциями, что сэкономит и время, и нервы заказчика.

Документы в составе генерального плана

Генеральный план застройки участка представляет собой комплект чертежей в масштабах 1:500 или 1:2000, нанесенных на топографическую карту, и пояснения к ним.

План-схема участка содержит следующие виды документов:

• ситуационный план – схему местоположения определенного участка в составе населенного пункта относительно других участков;
• опорный план участка – схему территории, на которой обозначены уже имеющиеся на ней строения, коммуникации и объекты озеленения;
• генеральный план – главный чертеж объекта, отображающий расположение на участке проектируемых строений жилого и хозяйственного назначения, высоких деревьев, детских и спортивных площадок, пешеходных тропинок, мест проезда транспорта на территорию и т.д.;
• схему инженерных коммуникаций – на нее наносится местонахождение инженерных сетей в границах участка и точки подключения к ним построек;
• план инженерной подготовки и вертикальной планировки участка – он определяет расчетный объем предстоящих земляных работ, показывает исходные и конечные высотные отметки в разных концах участка;
• схему расположения объектов на строительной площадке во время выполнения работ;
• текстовую пояснительную записку и сведения о различных характеристиках участка.

Требуемые документы для составления генерального плана участка

Для получения генерального плана на участок необходимо предоставить следующий пакет документации:

• топографический или кадастровый план участка, на котором четко отображены его границы и расположение на местности;
• схему подключения к общим инженерным коммуникациям (канализации, газовой трубе, водопроводу, линии электропередач);
• план расположения строений на смежных участках, прилегающих дорог и подъездных путей автотранспорта;
• перечень построек, планируемых к возведению на рассматриваемой территории.

Особенности разработки генерального плана

При подготовке генерального плана территории необходимо учитывать следующие моменты:

• взаиморасположение жилых строений, коммуникаций, зеленых насаждений на участке подчиняется определенным правилам, и здесь недопустимо руководствоваться личными предпочтениями. Например, категорически запрещено строить дома и сажать деревья в местах проведения инженерных коммуникаций, так как это может привести к трагическим последствиям.
• расстояния между строениями, расположенными на смежных участках, регламентируются нормами противопожарной безопасности и не могут быть установлены самовольно, это же касается и расстояния от дома до границы участка со стороны территории общего пользования. Согласно нормативам, расстояние от здания до уличной границы участка должно составлять не менее пяти метров, а до участков соседей — не менее трех метров;
• в генеральном плане должна быть отображена дренажная система, способная предотвратить подтопление участка в период сильных осадков и максимально быстро вывести излишнюю влагу;
• если с некоторых точек участка можно любоваться живописным видом окрестностей, рекомендуется зафиксировать эти места, называемые видовыми точками, на генеральном плане;
• в случае, если рельеф местности неровный и имеется уклон, то специалисты советуют располагать дом на возвышенной части территории. Но если по ряду причин собственник решает построить дом в низине, он должен в обязательном порядке принять меры по профилактике затопления строений.
• с точки зрения безопасности дом желательно располагать в местах с малым уклоном параллельно горизонтальным геодезическим осям. Если строительство ведется на достаточно крутых склонах, целесообразно использовать подпорные конструкции.

Компания «КГТ» оказывает полный спектр услуг в области

Строительство дома начинается с составления генерального плана земельного участка. Начало прокладки инженерных коммуникаций должно опираться на пакет разрешительных документов, куда входит и генплан. Чтобы правильно его составить, учитывайте свойства рельефа, расположение всех застроек, требования пожарной безопасности и согласовать этот документ с БТИ, администрацией и архитектурным отделом.

В чем суть генерального плана

В постановлении Правительства России от 16.02.2008 № 87 говорится, что это документ, содержащий планирование земли, застройку участка, а также любые работы, которые будут проводиться на местности во время строительства. Изготавливается документ путем наложения чертежа будущего объекта на топографическую (фотографическую) подоснову в масштабе 1:2000, 1:500, 1:200. Генплан может составляться как на отдельное здание, так и на микрорайон. Утвержденный комплект чертежей разрабатываемого плана должен иметь:

1. Общую информацию о рабочих эскизах.

2. Кадастровый план с размерами участка.

3. Схему рельефа.

4. Чертеж в разрезе с грунтовыми слоями.

5. Чертежи инженерных коммуникаций – водопровода, газовой магистрали, электрической схемы подключения дома, канализационной системы и т.д.

6. Документацию по благоустройству приусадебного участка.

7. Выносные фрагменты – соседние объекты, проезжая часть и другие сооружения, расположенные рядом.

Требования к оформлению на всей территории РФ едины. Они действуют как в Москве, так и в любой другой точке страны.

Назначение документа

Генплан необходим по двум причинам:

1. Его составление – это обязательное требование законодательства, и без оформленной документации строительство нельзя начинать. Соответствие установленным нормам гарантирует безопасность эксплуатации здания. Поэтому генплан частного дома содержит требования к пожарной безопасности и санитарно-гигиенические. Так, в соответствии с установленными нормами зазор между стенами жилого дома и дорогой должен составлять от 5 м, а ширина полотна – 3,5 м. Такие требования гарантируют свободное передвижение техники или пожарных машин.
2. Эскизы и описания работ являются ориентиром для строительства. Правильно оформленный проект распределяет по подворью постройки и вспомогательные объекты. Это комплекс, который включает жилое строение, гараж, сад или огород, бассейн и/или баню и т. д. Поэтому при заказе даже типового проекта можно предлагать собственные изменения.

Совет: Генплан земельного участка лучше формировать параллельно с проектом дома, чтобы предусмотреть все особенности застраиваемой территории.

Документация по планировке будущего коттеджа (или другого жилого здания) согласовывается с архитектурным органом соответствующего населенного пункта и имеющегося у него плана всей территории. Для разрешения возникающих спорных вопросов необходимо обратиться в администрацию.

Последовательное оформление генплана

Начало составления заключается в сборе документов:

1. Схема дома, утверждаемая в службе архитектуры населенного пункта.
2. Чертеж участка.
3. Результаты геологических изысканий, топографическая и геодезическая съемка – генплан, составленный в масштабе 1:500.
4. Требования по присоединению жилья к централизованным коммуникациям.

Формирование документа производится пошагово:

1. Принятие решения о конкретных постройках. На этом этапе составляется список объектов с определением их габаритов и расстоянием до ограждения (либо домов соседей). Далее для каждой указанной постройки требуется прописать, с учетом каких санитарных норм будет производиться ее строительство.

2. Чертеж соответствующего масштаба: 1:500 либо 1:20 000. Размер отображения выбирается на основании используемой подосновы: ситуационного, генерального или опорного плана. Приводятся в соответствие проектируемые коммуникации и характеристики рельефа.

3. Принятие решения о размещении строений на территории.

Важно: Необходимо учитывать уклоны и провалы местности, нормируемые расстояния между объектами.

Формирование дендрологического плана участка и чертеж с указанием иных элементов.

5. Внесение последних корректировок согласно требованиям владельца дома. После окончательного утверждения все нюансы фиксируются на бумаге.

Документы для формирования генплана

В качестве основы для его подготовки используются:

• кадастровый план земли под будущие постройки. На такой схеме определены границы участка и имеется его графическое отображение;

• описание каждой из возможных возведенных построек;
• схема, отображающая все объекты на примыкающей территории, проезжую часть;
• ситуационный план. Это карта расположения участка. Здесь должно быть указано название населенного пункта, региона и страны. Выглядит он как снимок из космоса;
• опорный план. Это своеобразная схема с указанием всех строительных объектов на подворье, зеленых насаждений;
• чертеж инженерных коммуникаций: канализации, электрических подключений, газопровода, водной магистрали с указанием мест ввода в здание;
• схема подготовительных операций на участке с выделением высотных отметок.

Нюансы при формировании

Необходимо обращать внимание, что:

• нельзя сажать высокие деревья и ставить дома на месте залегания коммуникаций;
• при склонности почвы к заболачиванию следует обеспечить территорию дренажной системой;
• на неровной местности здания лучше формировать на некотором возвышении;
• при строительстве дома на склоне с углом падения ≥ 1:2 грунт рекомендуется укрепить подпорками, а также высадить невдалеке деревья с глубоко расположенной корневой системой.

Стоимость формирования генплана

Чем больше площадь территории, тем ниже цена за создание документа. Средний диапазон такой:

• от 500 кв. м – 1 500 руб./кв. м;
• от 1 500 кв. м – 1 000 руб./кв. м;
• от 3 000 кв. м – 700 руб./кв. м;
• от 5 000 кв. м – 400 руб./кв. м;
• от 10 000 кв. м – 300 руб./кв. м;
• свыше 20 000 кв. м – 150 руб./кв. м.

Образец генплана

На рисунке – стандартный пример застройки приусадебного участка в масштабе 1:500. Здесь указаны сооружения и растения, отражены подробности рельефа местности, тротуары и садовые дорожки, подъезды для транспорта и т.д. Чем больше будет деталей и подробностей, тем проще проводить дальнейшие работы.

Хотя стоимость документа высока, иметь его обязательно. Иначе впоследствии весь процесс отделом градостроения будет признан незаконным.

Этот урок поможет составить генеральный план (генплан), который используется при благоустройстве построенного здания. архитектурно-планировочные решения генерального плана разработаны в соответствии с назначением проектируемого здания, соблюдения санитарных и противопожарных норм. Следует отметь, что по генеральный план должен браться за основу, осуществляя проектирование стройгенплана . Участок строительства находится в г. Москва. Сейсмичность района 6 баллов, климатический район 3Б. Размер участка строительства:

Генеральный план строительства

Внизу, на иллюстрациях, генеральный план (генплан) имеет пунктирную линию со штрихами, обозначающую место, отведенное под строительство.

длина – 33,1 м;

ширина – 41,2 м.

Участок под строительство граничит:

• на северо-западе - с улицей 28 июня;
• на северо-востоке - с жилой зоной;
• на юго-востоке - с улицей 28 июня;
• на юго-западе - с не застроенной территорией.

На картинке внизу отмечен ряд мероприятий, которые делают генеральный план целесообразным для осуществления. Это различные площадки для ухода за вещами и для отдыха. Первые включают площадки для сушки белья и выбивания ковров, а вторые - это песочницы, спортивные комплексы и т.д.

Для обеспечения необходимых санитарно-гигиенических условий на генплане намечен комплекс мероприятий по благоустройству и озеленению. На участках, свободных от застройки, предусматривается устройство газонов, свободно растущих кустарников, цветники, а также посадка лиственных деревьев. Мощение тротуаров, проездов и площадок из бетонных плит и асфальтобетона.

Кроме того, на генеральном плане имеется вертикальная привязка... на приведенных примерах она осуществляется от существующего репера. Горизонтальная привязка – в створ к существующему зданию на расстоянии 28,90 м. За абсолютную отметку пола первого этажа принимаю отметку 24,65м.

Рельеф местности спокойный с малым уклоном в юго-восточную сторону, позволяет отводить атмосферные воды с участка открытым способом по проездам и тротуарам в городскую ливневую канализацию. Если не нравятся предложения по ландшафтному дизайну участка , то его составлял не профессионал, самое главное, что запроектированы функциональные площадки, смотри экспликацию.

Подземные сети водоснабжения, канализации, электрокабели и тепловые сети запроектированы в канале. Такая прокладка инженерных сетей обеспечивает удобство их обслуживания в процессе эксплуатации.

Экспликации на генплане

Технико-экономические показатели по генеральному плану.

Мечты о собственном доме могут так и остаться только мечтами, если не приложить никаких усилий к их реализации. Поэтому, как минимум, необходимо будет выбрать и купить участок, заказать проект и генеральный план теперь уже своей земли, где будут учтены все ее характеристики: от местоположения и площади до особенностей рельефа со всеми его возвышенностями и склонами.

Начнем с того, что генплану присвоен статус проектного документа, на основании которого земельный участок осваивается и застраивается. Разработкой генплана должен заниматься специалист, профессиональный архитектор, который проведет доскональное обследование участка, проанализирует информацию и составит план, где будет указано сбалансированное процентное соотношение использования земли под размещение всех зон и объектов. Эта сложная работа очень объемна и стоит недешево.

На основании аналитической части генплана и его проектного блока разрабатывается масштабный чертеж; его особенность в том, что на топографический план накладывается проектируемая застройка. В комплект документов генплана входят:

• схема местонахождения вашего участка в составе населенного пункта (деревни или города);
• схемы всех инженерных сетей и коммуникаций;
• схемы, отображающие границы смежных зон, различающихся назначением и условиями эксплуатации;
• схемы, определяющие границы территорий, находящихся в зоне риска возникновения негативных воздействий (промышленного, природного или техногенного характера);
• также прикладываются схемы различных инженерных сооружений, автомобильных дорог, подъездов и мостов.

В пояснительную записку, сопровождающую генплан, вносятся все технико-экономические показатели, касающиеся застройки и благоустройства вашей территории.

Помимо проработки технических вопросов, связанных с какими-либо расчетами и привязки к конкретным условиям, генплан должен составляться в строгом соответствии требованиям пожарной безопасности, с соблюдением действующих экологических и архитектурных норм, законодательных актов и Земельного кодекса. Этот список довольно обширен, так как при последующей эксплуатации всех объектов вашего участка должна обеспечиваться безопасность вашего проживания, без нарушения прав и спокойствия ваших соседей.

Документ подлежит согласованию в государственных органах соответствующего профиля; если он правильно составлен, то после согласования можно начинать строить.

Какие документы требует проектная компания для составления генерального плана

Проектное бюро, которое будет разрабатывать генплан вашего земельного участка, попросит предоставить следующие документы:

1. для определения точных границ участка потребуется кадастровый план;
2. результаты топографической съемки (масштаб 1:500), которые демонстрируют границы и рельеф земельного участка, расположение инженерных коммуникаций, дорог и деревьев.

Действует этот документ 3 года, на нем должны стоять, кроме даты выдачи, печать организации, а также обозначено лицо, выдавшее этот документ.

Дополнительно прикладываются ваши пожелания по размещению дома, хозблока, различных коммуникаций и зеленых насаждений.

Какие вопросы заслуживают особого внимания

Следует знать, что существующими правилами противопожарной безопасности строго регламентируется расстояние между капитальными постройками, поэтому, кто первый утвердит свой генплан, тот и получит приоритет в расположении строений на участке, а соседи будут вынуждены отмерять необходимое расстояние от ваших зданий, чтобы построить свои.

Обязательно нужно запланировать устройство дренажной системы, чтобы избежать излишней влажности на участке и его подтопления от большого количества осадков или в период снеготаяния.

Неровности рельефа следует непременно обыграть в своих интересах: дом построить на возвышенности, выбрав место с наименьшим уклоном, а на крутых склонах устроить подпорные стенки. Не забудьте оборудовать «смотровую площадку», откуда открывается наилучший обзор окрестностей.

Безусловно, на своем участке каждый распоряжается, исходя из личных предпочтений и желаний, но чтобы избежать в будущем неприятных ситуаций, лучше все-таки сделать и согласовать генеральный план своей территории.